LOI PINEL

1. INVESTIR EN VEFA - LOI PINEL .

Pour bénéficier de la réduction d’impôt « Pinel » dans le cadre d’un logement acquit en l’état futur d’achèvement, il faut noter les trois points suivants :

  • Concernant les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2021, la réduction d’impôt est limitée aux logements neufs ou en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) situés dans des bâtiments d’habitation collectifs ;
  • L’achèvement du logement en VEFA doit intervenir dans un délai de 30 mois après la date de signature de l’acte authentique d’acquisition.
  • Les logement acquis en VEFA doivent atteindre un certain niveau de performance énergétique ; il s’agit, en ce sens, de respecter la réglementation thermique 2012 (La RT 2012).

2. LE ZONNAGE - LOI PINEL .

La réduction d’impôt est réservée aux logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par des tensions immobilières traduites par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant ainsi des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant. Les communes concernées par ce déséquilibre se trouvent dans les zones A bis, A et B1.

Il faut également savoir que depuis le 1er janvier 2018, les opérations d’acquisition et de construction situées dans les communes classées zones B2 et C ne sont plus éligibles à ce dispositif de réduction fiscale.

Par ailleurs, les logements situés dans les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense sont éligibles au dispositif à compter du 1er janvier 2018 ; sont également éligibles les logements situés dans les communes ayant été couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense dans les huit années précédentes et ce depuis le 1er janvier 2019 pour ce dernier point.

3. LES PLAFONDS DES LOYERS PAR ZONES .

Les plafonds de loyers mensuels, par m², hors charges, sont révisés chaque année au 1er janvier :

Ci-dessous le détail des zones :

 

ZONE A BIS

ZONE A

ZONE B1

ZONE B2 / C (Sur agrément préfectoral)

PLAFONDS DE LOYERS AU M² EN METROPOLE (En 2021)

17,55 €

13,04 €

10,51 €

9,13 €

* Tableau issu de l’article « Loi Pinel : réduction d’impôt pour investissement locatif » – Site : anil.org

  • Zone A Bis : Paris et proche banlieue
  • Zone A : Banlieue Parisienne plus éloignée
  • Zone B1 : Grandes agglomérations françaises (plus de 250 000 habitants) + certaines villes du littoral et de la Corse
  • Zone B2 : Communes de 50 000 habitants à 250 000 habitants
  • Zone C : Reste du territoire français (non éligible)

 

Exemple de calcul d’un loyer estimatif :

Logement en VEFA de Type 2 de 45 m² + Balcon de 12 m² situé sur la commune d’Aix-les-Bains.

RAPPEL -> La commune d’Aix-les-Bains se trouve en zone B1

             -> Plafond de la zone B1 : 10,51 €/m²          

    -> Annexe : Balcon de 12 m² (12/2 = 6 m² et 6 m² < à 8 m²)

MÉMO : Il faut savoir que la moitié des annexes (caves, balcons, remises…) est limitée de 8 m² par logement.

Surface habitable augmentée de la moitié de celle des annexes :

45 m² + (12 m²/2) = 51 m²

Calcul pour obtenir une valeur estimative du loyer (Charges non comprises) :

(10,51 € * (0,7 + 19/51 m²)) * 51 m² = 574,90 € HORS CHARGES

Le loyer PINEL estimé est de 574,90 € hors charges.

Le résultat obtenu permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer est dégressif en fonction de la surface du logement.

Cependant, afin d’être adapté aux particularités des marchés locatifs locaux, les plafonds de loyers peuvent toutefois être réduits localement par le biais d’un arrêté du préfet de région.

4. LES PLAFONDS DES RESSOURCES PAR ZONES .

Les ressources des locataires ne doivent pas dépasser le tableau présenté ci-dessous pour tous les baux conclus en 2020 :

Composition du foyer locataire

ZONE A BIS

ZONE A

ZONE B1

ZONE B2 / C

Personne seule

38 377 €

38 377 €

31 280 €

28 152 €

Couple

57 357 €

57 357 €

41 772 €

37 594 €

Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge

75 188 €

68 946 €

50 233 €

45 210 €

Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge

89 769 €

82 586 €

60 643 €

54 579 €

Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge

106 807 €

97 766 €

71 340 €

64 206 €

Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge

120 186 €

110 017 €

80 399 €

72 359 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 13 390 €

+ 12 258 €

+ 8 969 €

+ 8 070 €

* Tableau issu de l’article « Loi Pinel : réduction d’impôt pour investissement locatif » – Site : anil.org

5. QUELLE DURÉE ET QUEL TAUX POUR LA RÉDUCTION D'IMPÔTS.

Une fois le logement acquit en VEFA, le propriétaire doit s’engager à louer le logement vide :

  • à des locataires aux ressources plafonnées ;
  • à un loyer plafonné.

 

Le locataire peut être un membre de la famille du propriétaire mais ne doit pas être membre de son foyer fiscal.

Les taux de réduction d’impôts ne changeront pas pour les baux signés jusqu’au 31 décembre 2022 :

Le taux de réduction d’impôt est de 12 % pour un engagement de 6 ans, de 18 % pour un engagement de 9 ans et de 21 % pour un engagement de 12 ans.

En 2023, les taux de réduction d’impôts seront dégressifs jusqu’au 31 décembre 2024.

En 2023, le taux de réduction est de 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans, de 15 % pour un engagement de location de 9 ans et de 17,5 % pour un engagement de location de 12 ans.

Pour finir, en 2024, le taux de réduction est de 9 % pour un engagement de location de 6 ans, de 12 % pour un engagement de location de 9 ans et de 14 % pour un engagement de location de 12 ans.

6. LES CONDITIONS DE LA RÉDUCTION D'IMPÔTS.

Le montant de l’investissement (limité à 2 logements par an) se calcule selon un double plafond :

  • maximum de 5 500 € par m² ;
  • maximum de 300 000 € du coût total de l’investissement.

 

La réduction d’impôts est répartie sur la durée de l’engagement (Vue ci-dessus). Cette réduction est soustraite du montant de l’impôt annuel. Si celui-ci est inférieur au montant de la réduction, aucun report n’est possible.

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